大阪地方裁判所 昭和２９年（ワ）２３５６号 判決 1957年2月27日
原告（反訴被告） 鈴木清
被告（反訴原告） 宮後光三 外一名
主文
原告（反訴被告）の請求は之を棄却する。
原告（反訴被告）は被告光三（反訴原告）に対し別紙目録（一）記載の建物に対する大阪法務局今宮出張所昭和二十七年三月二十八日受附第四九五五号原因同二十五年十二月二十四日附売買契約に基く同二十七年三月二十六日附大阪地方裁判所仮処分命令による所有権移転仮登記の抹消登記手続を為すことを命ずる。
本訴及反訴訴訟費用は原告（反訴被告）の負担とする。
事実
原告（反訴被告以下原告と略称する）訴訟代理人は「被告光三は原告に対し別紙物件目録記載建物につき所有権移転登記手続を為すことを命ずる。被告等は各自原告に対し右建物を明渡すことを命ずる。訴訟費用は被告等の負担とする。」との判決竝びに家屋明渡部分につき仮執行宣言を求め反訴につき「被告光三の請求を棄却する。反訴々訟費用は被告光三の負担とする」との判決を求め、
本訴に対する請求原因として「原告は被告光三（反訴原告以下被告光三と略称する）に対し昭和二十五年十二月二十四日原告所有の別紙物件目録二記載の土地建物を代金百四万円手附金三十三万円所有権移転登記期日昭和二十六年六月三十日売買代金の授受は所有権移転登記申請と同時に手附金を引去つた残額七十一万円を現金を以て支払うものとする買主に於て本契約を履行しないときは手附金は売主に於て没収し売主に於て不履行の時は買主へ既収手附金を返還すると同時に別に手附金と同額を違約金として支払うとの約旨で売渡したが右契約に際し特約として（一）売主は本物件売買契約後直に買主が本物件地上に家屋を建築することを承認し買主が右建築物を第三者に売却の際は残代金支払前と雖も残額金を買主が売主に支払い同時に本物件につき売主は所有権移転登記をすること（二）買主は売主に対し若し買主に於て不履行のとき或は不履行により原告より本件売買契約を解除せられたときは買主が右地上に建築する一切の建物は無償で売主に提供し理由の如何に拘らず買主より何等の要求もすることなく売主に於て自由に処分するも異議はないことを約した。然るに被告光三は右の履行期たる昭和二十六年六月三十日に至るも残代金を支払わずその後再三請求するも履行しないので原告は昭和二十七年二月四日附内容証明郵便を以て三日の期間を与え支払を催告すると同時に期間内に履行しない時は期間の満了と同時に売買契約を解除するとの意思表示を為したが履行しないから右特約に基き被告光三が右地上に建築した別紙物件目録（一）記載の建物の所有権を取得したから原告に対し所有権移転登記手続を為すことを求める。又被告等は何等権限がないのに右建物を占有し被告ヨシエ名義で旅館営業を為しているから被告等に対し所有権に基き明渡を求める」と述べ被告光三の抗弁に対し「本件建物三棟の中二棟は被告の主張する如き新築にかヽるものでなく本件土地売買当時地上に存した建物を移動改造したものに過ぎず従つて昭和二十六年六月二十日頃には既に完成していたものであるから被告主張の如く右家屋完成後之を担保に金融を得て残代金の支払を為す旨の申出があつた為原告も之を承諾し更にその後原告代理人池添皓から原告主張の如き分割弁済の承諾を与えること自体が不合理であり被告主張の如く本件建物は右未完成建物の残工程三分の二を被告光三が完成させたもの故附合により新に被告光三が所有権を取得したとするいわれもない。のみならず原告は同二十六年六月三十日頃被告光三の求めにより本件建物の現場に赴いた際建物は略完成していたが被告光三は本件代金調達の目途がつかない為翌月に入り本件建物を利用して旅館営業をするときは代金調達も容易であるとして残代金支払期を開店迄延期することを懇請したので原告も之を承諾し代金は開業後被告光三より原告方に持参支払いその後所有権移転登記を為すことを約したに拘らず七月に至り旅館開業後も代金を持参することなく原告は池添皓をして七月下旬に代金支払を求め更に同年八月三十一日迄に約十回にわたり請求を重ねたが被告光三は言を左右にして支払を為さず他方被告光三は之より先同年七月七日本件宅地の一部を訴外中田明正に代金四十五万円で売却し右代金の支払を受けていたものでかくては被告光三には代金支払の意思がないと認めるのが相当であり尚亦前記支払期日延期承諾の際の持参払の約定による先給付義務の履行すらないのである。従つて原告が為した同二十七年二月四日附内容証明による解除条件附催告には登記に協力する旨の言語上の提供すらしているのであるから原告に何等の履行遅滞なく本件契約解除が被告主張の如き不適法なものでないことは明かである」と述べ反訴請求原因事実に対し「原告が被告主張の建物につき所有権移転請求保全の為前記特約を仮登記原因として仮登記仮処分を申請し仮処分命令により被告主張の仮登記がなされていることは認めるが原告は前記特約に基き本件建物の所有権を取得したものであるから之が抹消を求める被告の反訴請求は棄却さるべきである」と答えた。
証拠として甲第一乃至第三号証第四号証の一乃至三第五号証乃至第七号証第八号証の一乃至三第九号証第十号証の一、二を提出し、証人池添皓原告本人（第一、第二回）の各訊問を求め鑑定人楠田延次郎の鑑定の結果及び検証の結果を援用し乙号各証の成立を認めると述べた。
被告等訴訟代理人は本訴につき「原告の請求を棄却する。訴訟費用は原告の負担とする。」との判決を求め反訴として「原告は被告光三に対し大阪法務局今宮出張所昭和二十七年三月二十八日受附第四九五五号原因同二十五年十二月十四日附売買契約に基く同二十七年三月二十六日附大阪地方裁判所仮処分命令を以て為された別紙物件目録（一）記載建物に対する所有権移転仮登記の抹消登記手続を為すことを命ずる。反訴々訟費用は原告の負担とする。」との判決を求め本訴に対する答弁竝びに抗弁として
「一、原告主張の請求原因事実のうち原告及被告光三間に特約（二）の点を除き原告主張のような不動産売買契約が成立したこと別紙物件目録（一）記載建物が土地買受後被告光三の建築した建物であること昭和二十七年二月四日催告期間を該書面到達の日を含んで三日間とし原告主張の履行催告竝びに条件附契約解除の意思表示があつたこと被告ヨシエが別紙目録記載（一）の建物を占有旅館営業をしている事実は之を認めるがその余の事実は争う。
二、原告は昭和二十六年六月三十日に被告光三が残代金七十一万円の支払をしないから履行遅滞となると主張するが被告光三には何等履行遅滞は存しない。即ち
（一） 被告光三は大阪市の南の歓楽街附近に旅館を建築し被告ヨシエをして旅館営業を為さしめることを企図し之が用地を物色中本件土地をその地上建物と共に買受けるに至つたが本件土地は被告光三の希望する土地より広く且当時現存した地上建物は新築建物の組成部分として利用することはその腐蝕程度等からして不可能であることが判明したので同被告は不用部分を他に売却し残地に於て営業を為さんことを目論見右売買を為したが建物の除却整地工事建築認可等に意外の日時を要したのみならず設計の変更建築従業員の事故等により当初の残代金の支払期日である昭和二十二年六月三十日迄に建物を完成する予定が遅延し建物新築は三分の一程度進行したに過ぎなかつた為同月二十七日原告に対し右事情を説明し残代金支払期日は建物新築完成後被告光三が右新築建物を担保として残代金支払資金の借入を為す迄延期を求めその旨の協定が成立したにも拘らずその後原告代理人と称する池添皓より屡々代金支払方の要求があり同二十七年二月には原告主張の条件附契約解除の意思表示を附した催告をうけるに至つたので被告は同月中旬訴外寺岡真を介し原告代理人池添皓から残代金七十一万円の内金三十万円は同年五月末日迄に残金四十一万円の内三十万円は同年八月末日迄に支払う尚残金十一万円は相当長期間支払を猶予することの承認を受けたものであるから被告光三に債務不履行はない。
（二） 仮りに然らずとしても本件売買契約は同二十六年六月三十日に原告は本件土地につき所有権移転登記手続を為すと同時に被告光三は残代金を支払う旨定められているに拘らず原告は右期日に登記所に出頭することなく所有権移転登記につき何等履行の提供をしなかつたから同日被告光三が残代金の支払をしなかつたとしても同被告の債務不履行とはならない。
三、仮りに被告光三に履行遅滞があつたとしても原告主張の契約解除は適法になされたものではない。即ち
（一） 原告主張の解除の前提である催告は書面到達日共三日以内と指定しているが支払を要する残代金が七十一万円と云う巨額であり且被告光三の残代金支払資金調達は新築建物を担保とする金融に依存する以外にはない事情にあつたことを原告が知悉し且契約解除となれば手附金三十三万円は没収せられ尚原告の主張するところでは買約地上に建てられた建物の所有権も無償で原告に帰属すると云う被告光三に致命的な結果を招来することに思を致せば催告として十分な調査上の日時を直くを要すると解すべく僅か書面到達日共三日以内と云うが如き催告は民法第五百四十一条の要求する相当期間を定めたものと認め難くその催告は無効である。
（二） 仮りの原告の為した催告が適法としても原告は右催告の指定期間に於てその義務である所有権移転登記につきその履行準備を為さず且所轄登記所にも出頭していないから原告の契約解除は不適法と云わざるを得ない。
四、仮りに以上が全て理由がないとしても原告は被告光三が履行期日に残代金の支払をしなかつたときは被告光三が買約地上に建築した一切の建物の所有権を無償で原告に移転するとの特約に基き本件建物の所有権取得を主張するが以下の理由からしてその請求は理由がない。
（一） 右の特約は残代金支払期日が契約日より相当長期間後のことである為取引期日に残代金が支払はれることにつき原告に安心感を与える為に右特約を差入証に記載したに過ぎず当事者を拘束するものでない。
（二） 仮りに右特約が拘束力ありとしても右特約は一種の違約的制裁であることは明白であり損害賠償の予定と解せられるところ本件売買の残代金は七十一万円であるに反し原告の所有権移転登記を請求する二棟の建物延坪約七十坪は最低時価約五百万円であること被告光三が買約地上に建設した建物は右建物二棟の外に他人名義の一棟があり被告の立論よりすれば之が所有権も亦原告に移転することゝなること原告は被告光三の支払つた手附金三十三万円も残代金の支払義務不履行によつて没収された旨主張していること契約解除の結果は右土地の地価漸騰の傾向により原告の不利益とならないこと等に徴すれば右特約は民法第一条第九十条に違反し所謂過当契約として無効であるが少くとも解除権の濫用として右建物の所有権を取得することは出来ない。又元来損害賠償の予定は損害を蒙つた時に限り請求し得るものであるが大阪市内の土地価格は漸騰の傾向にあり原告は本件売買契約の解除によつてその所有権が復帰するときは復帰土地の値上りにより契約が履行される以上に利益な立場に立ち全然損害は蒙らないから特約に基き所有権を主張することは出来ない。
（三） 仮りに右特約に因り買約地上に建築した建物の所有権が原告に移転するとしても右特約によれば履行期たる昭和二十六年六月三十日の現況に於て所有権移転の効果が生ずるものと解すべきところ右期日に於ては建築工程の三分の一程度の進行状況にあり原告に移転したものは未だ不動産とはならない動産的性質を保有する未完成の建物に過ぎず而も原告が本訴に於て所有権移転登記を請求する建物は右未完成建物に被告光三が爾後の建築工程の三分の二の工事を続行し昭和二十七年二月之を完成させたものであるから附合の原則により新に被告が所有権を取得したものと云うべく従つて右建物には原告の所有物件がその組成部分として包蔵されているに過ぎないから原告は所有権を取得するものではない。
五、原告は被告ヨシエは本件建物を不法占拠するものと主張するが原告が本件建物の所有権を取得したものとしても
（一） 原告は所有権移転登記がないから被告ヨシエに対し所有権移転を以て対抗し得ない。
（二） 被告ヨシエは本件建物を占有し旅館営業をしているが被告光三との間に営業上の収入金から諸経費竝びに建物の相当賃料金を差引き残金は一家の生活費を賄い余剰金は被告光三に引渡す約定の下に営業するものであつて本件建物に対し適法な賃借権を有するものであり原告が取得者として所有権移転登記をするときは右賃貸借上の権利義務は原告との間に承継せらるべき関係にあるから被告ヨシエの占有は不法占有ではない。
以上の理由により原告の請求は失当であるから棄却さるべきものである。」と述べ
反訴請求原因として「原告は被告光三が履行期日に残代金の支払をしないときは被告光三が買約地上に建築した一切の建物の所有権を無償で原告に移転するとの前記売買契約に附随する特約に基き昭和二十七年三月別紙物件目録記載建物の所有権は原告に移転したものとして大阪地方裁判所に所有権移転請求権保全仮登記仮処分を申請し仮登記を了したが右の特約により原告が右建物の所有権を取得するものでなく被告光三の所有に属すること前記の通りであるから原告の為した右仮登記の抹消登記手続を求める為反訴請求に及ぶものである」と述べた。
証拠として乙第一乃至第三号証を提出し証人浜利雄同清水栄三同寺岡真同石井丑松及び被告光三本人の訊問を求め鑑定人楠田延次郎同佃順太郎の鑑定の結果及び検証の結果を援用し甲号各証の成立を認め甲第三号証同第九号証及同第十号証の一、二を利益に援用すると述べた。
理由
先ず本訴請求について判断すると原告の主張事実のうち原告主張の如き契約（特約（二）を除く）で被告光三が別紙物件目録（二）記載の土地建物を代金百四万円で買受け右地上に別紙物件目録（一）記載の建物を建築したこと原告主張の履行催告並びに条件附契約解除の意志表示のあつたことは当事者間に争なく右売買契約に附随する特約として被告光三が履行期に残代金の支払を怠り契約を解除せられたるときは被告光三が買約地上に建築した一切の建物の所有権を無償で原告に移転するとの趣旨の特約が存したことは弁論の全趣旨により被告光三も明に争わないから之を自白したものと看做すことが出来る。
原告は本件売買契約を解除し右特約に基き別紙物件目録（一）記載の建物の明渡を請求し被告はその効力を争うから先ず右特約の効力につき判断すると成立に争のない甲第二号証によれば原告の主張する特約として「右は今般貴殿と昭和二十五年十二月二十四日附契約に係る大阪市南区南炭屋町五十五番地外一筆及び右地上建物を買受け契約仕候に就ては該本契約期日迄に拙者取引不履行の時は拙者が該地上に建築する一切の建物は無償にて貴殿に提供し理由如何に拘らず何等の要求も絶対に致さず貴殿に於て自由に御処分相成候共異議無之」云々の記載があり右の文言からするときは右特約は一種の損害賠償の予定を約したものと推測される。ところで損害賠償の予定は損害賠償権利者が損害賠償を請求しようとすれば賠償権利者が損害の発生及び損害額の証明を必要とするがこの証明が困難である為実際上損害賠償額請求権を有しながら請求権を実行し得ず或は実行し得ても所期の賠償額を取得することが出来ない虞も生ずるから予めの損害賠償額の予定契約によりその立証責任を免れ之に関する紛争を避止することを以て目的とすると同時に裁判所はその額を増減することを得ないものであるから賠償の予定たる以上その賠償額は金銭価格を以て表示され得ることを要するが金銭に非ざるものを以て損害賠償に充つべき旨を予定したときも少くともそのものは金銭的に評価確定し得るものであることを要するものと解すべきである。蓋し若し予定契約当時賠償の量額を確定し得ないとすれば前記損害賠償の予定なる制度の目的に背馳することゝなるし又損害賠償額の予定とされるものゝその契約内容からして履行遅滞に対する賠償額を定めたものか或は本来の給付に代る賠償額を予定したものか又は双務契約に於て契約関係を清算して債権者債務者の債務を共に消滅させ唯債権者の蒙る損害の填補する為の賠償額を定めたものか分明でない場合その量額が不特定であるときは之が判別すら不可能となる場合も考えられるからである。之を本件に見るときは前記特約は被告光三が将来建築することあるべき一切の建物を以てその賠償額としているのであつて原告の全立証を以てしてもその建物の坪数構造戸数は全く契約当時不確定であつたことは明かである。即ち原告本人の供述（第一、二回）に依れば原告は右売買契約当時被告光三が別紙物件目録に記載する如き旅館用建物を建築することを予想せず単に建築業者たる被告光三が本件地上に住宅を建築し之を売却するものと信じていたことを認め得べく又証人浜利雄の証言被告光三本人の供述と当裁判所の検証の結果によれば同被告は大阪の繁華街に於て旅館経営の意図を有したが本件の如き広大の土地を必要としなかつたが単純に所要土地に旅館を建築し残地を他に売却すればよいと考え本件売買契約を締結したもので当初は本件地上に存在した建物を利用する予定であつたが調査の結果腐朽甚しく大部分は新築家屋の素材として利用するに適しなかつたので全部之を除却し自己の設計により新家屋の建築に着手し更に建築の進行中設計の変更等に漸次大規模の建築となり遂に昭和二十七年二月現存の建物（鑑定人楠田延次郎の鑑定の結果によれば昭和二十七年九月当初に於ける価格弐百六拾七万九千円）を完成するに至つたことは明であつて之によれば右特約に因る損害賠償の予定当時に於て原被告共に違約罰として原告所有権を移転すべき建物の坪数構造戸数について何等の認識なかつたものというべく単に「該地上に建築する一切の建物」と定めたに過ぎない本件に於ては賠償の量額を算定すること不能であつてかゝる特約は損害賠償の予定としては法律上効力を生じ得ないと解するほかはない。然らばかゝる特約の有効なることを前提とする原告の本訴請求はその余の点を判断する迄もなく失当であるから之を棄却すべきものである。
次に反訴請求につき判断すると原告が被告光三主張の仮登記原因により被告光三主張の仮登記を為したことは当事者間に争なく右の仮登記原因である前記売買契約に附随する特約が損害賠償の予定として何等効力を生ずるものでないこと前記の通りであるから結局仮登記原因を欠く故右の仮登記は抹消さるべく被告光三の反訴請求は正当として認容すべきである。
仍て本訴及反訴の訴訟費用の負担については民事訴訟法第八十九条を適用して主文の通り判決する。
（裁判官 藤城虎雄 松浦豊久 岡村利男）
物件目録一
大阪市南区南炭屋町五十五番地上家屋番号仝町第一三五番
一、木造瓦葺二階建居宅兼店舗一棟
建坪 二十四坪四合
二階坪 二十二坪一合
仝所五十五番五十六番地上家屋番号仝町一三六番
一、木造瓦葺二階建店舗兼居宅一棟
建坪 十三坪七合
二階坪 十一坪一合三勺
物件目録二
大阪市南区南炭屋町五十五番地
一、宅地 五十坪六合九勺
仝所
一、宅地 三十五坪八合六勺
仝所
一、宅地 三坪五勺
仝所五十五番地上家屋番号仝町一〇七号
一、木造瓦葺二階建店舗一棟
建坪 十五坪七合五勺
二階坪 十四坪二合九勺